深圳市房地产中介协会
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2020年8月《协会说法》:7.15新政下,何种情况可无责解除合同呢?
2020-08-26 15:26:23

1.png(鹏仔):芥芥,我看到之前“协会来了”发过一篇报道,说7.15新政后单边毁约成为投诉主要原因。这简直说到我们心坎里,现在还有很多客户拿着“7.15新政”要求无责解除合同,我们中介方很无奈呢。

2.jpg(芥芥):为了帮助行业更好把握类似特殊问题的处理,并与司法机关陈情行业当前内外部影响带来的困境,日前协会与中院就行业问题专门进行了座谈沟通。

刚好可以来回答你提的这个问题,法律层面对“无责”这一点可有非常清楚的界定呢。

如果消费者确实“受政策影响”主张因不可抗力不能履行合同的,咱们中介方也应及时提醒消费者提前通知和保留相关证明材料。依照《民法典》第五百九十条之规定,当事人一方主张因不可抗力不能履行合同的,负有通知和证明义务。作为合同的当事人,应举证证明已采取合法形式通知了合同对方,并在合理期限内提交了对合同履行产生实质影响的房地产政策调控文件,才能被认定完成了通知和证明义务。不过最终法院还会在认定减免当事人一方的责任份额时,重点审查房地产政策调控对其无法履行合同义务的影响程度,才会最终下结论。

如果只是拿着7.15新政作为“借口”,但被法院查明对合同履行不构成实质影响,那么消费者“无责”解除合同的请求是不会被支持的,要知道法官的眼睛可是雪亮的。

因此,根据《民法典》规定,不可抗力并不能当然、直接和全部免除合同责任,而应以不可抗力与合同不能履行是否存在因果关系以及因果关系大小确定。

1.png(鹏仔):学到了,以后我们就可以摆事实,讲依据,明确和消费者说明并非7.15新政期间签订的合同就可以打着“受政策影响”的旗号随意要求解除了。

2.jpg(芥芥):没错,还有一点值得注意的是,7.15新政发布期间签订的合同,如果已提供了关联服务(包括但不限于赎楼、担保等),也可能会由于7.15新政致使交易各方对合同履行存在分歧,导致关联服务受影响产生其他费用、利息。

对此类情况,咱们中介方作为专业人员,应尽可能了解多方信息,向交易各方做出必要告知和提醒,本着促成交易和服务双方的专业态度,协助交易各方克服政策所带来种种影响。同时也要让交易各方清楚,中介方只能在公开信息可知的范围内提供咨询及做出告知,由此产生的变更、修改等事宜更需交易当事人理解、确认并配合方可妥善解决。

1.png(鹏仔):提醒得好,7.15新政不仅会让关联服务的费用产生变化,还有相关税费都会受到影响,这些我们作为专业人员都要及时更新知识储备,当个真正专业的置业顾问,并以相关部门收费依据为准向消费者进行说明,不轻易承诺。

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【芥芥话你知】

《民法典》第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

同时,提醒各房地产中介机构、从业人员:如提供关联服务时应使用《深圳市二手房交易税费试算表(示范文本)》。在服务过程中依据房地产交易现行政策、买卖双方对房产及各自情况的如实陈述及有关部门和单位公布的收费标准,对二手房交易税费、相关服务费用进行试算。同时,应向消费者明确,二手房交易过程中实际发生税费及服务收费应以具体行政部门/单位实际收取金额,及消费者与相关服务企业签订合同为准。