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2020年5月《协会说法》:警惕!独家超6个月,包销付高定金都疑似“ABC”单的套路
2020-05-25 13:47:30

鹏仔2.png(鹏仔):芥芥,我看到协会月初发布了一个《关于谨慎交易,警惕“ABC”单交易风险的郑重提示》,这里面门门道道好复杂,我想再听听相关解读,也好回去地铺和同事们宣贯如何规范从业。

芥芥.jpg(芥芥):是这样的,首先我们要知道何为“ABC”单?即A、B、C中的A通常指的是业主(卖家),B一般都不是真实买家,是为了拥有房源进而赚取差价的“中间商”,C才是最终接盘的真正买家。这种操作手法,一般就要由“中间商”B以一定价格向业主A“购买”或承诺“包销”其房产(如:利诱或骗取业主方签订单边买卖合同或单边空白买卖合同或出售独家委托协议或公证委托书)。在“中间商”B找到真正的买家C后,通过“交易主体变更”等形式,将未过户至自己名下的房产再加价卖给C。

鹏仔2.png(鹏仔):这种做法实在是太可恶了,那如何分辨出签订的协议就可能涉及到被“ABC”单了呢?

芥芥.jpg(芥芥):“ABC”单交易中,“中间商”B一般会以向卖家A交付一些定金以表达购买“诚意”,或者是承诺在一定期限内(比正常交易时间长,一般6个月以上)完成交易,否则承担定金赔偿损失作为诱饵引导消费者签订相关协议,以此来限制卖家A在此期间内仅能委托B寻找买方C,否则也要承担违约责任。

鹏仔2.png(鹏仔):确实,行业内一般的独家委托书时间都大概在2-3个月就差不多了,也不存在定金赔偿等情况,所以一般遇到这种“好处”还是要多留点心呢。

芥芥.jpg(芥芥):说到这,我也分享一下可疑“买方”的情形,让消费者提高辨别能力。

1.可疑“买方”可能会要求消费者在合同补充条款或备注中确认写有类似“卖方同意买方在申请产权转移登记过户时,由买方指定其他姓名的名义过户”字样的条款。

2. 可疑“买方”要求消费者在合同之外另签署一张留有空白的所谓“主体变更确认书”,像这样(见下图)。

图片1.png

鹏仔2.png(鹏仔):这分析得太透彻了,那“中间商”B的辨别方法也有吗?

芥芥.jpg(芥芥):同理,根据上面对“ABC”单的剖析,我们也可以得出可疑“卖家”(疑似“中间商”B)的情形如下:

1.无法提供其本人名义的房产证件,至多仅能出示其作为买方的某份房产买卖合同;这样的合同往往在补充条款、备注处(或单独签有《主体变更确认书》),其中写有“卖方同意买方在申请产权转移登记过户时,由买方指定其他姓名的名义过户”等字样

2.“卖方”要求买方支付一定的“中间费”或避税差价

3.过户时是由业主指定的全权公证委托人(担保公司或他人)代办,至始至终未接触过业主本人

鹏仔2.png(鹏仔):今天真的是很好地上了一课,确实,还是会存在个别为了谋取私利、枉顾消费者利益的“逐利者”,我回去地铺一定好好和大家宣贯,切勿变成此类“逐利者”利用的工具为其提供便利。

 芥芥(小图).jpg

【芥芥话你知】

消费者如果在卖房或购房过程中出现以上情况,请提高警惕,因购房人约定不明、合同条款变更、A与B之间的买卖合同或委托合同到期是“ABC”单交易中常见的纠纷。在交易过程中消费者签字应慎重,约定须明确,对合同未尽事宜或重大变更事项须进行补充约定,特别是对涉及“交易主体变更”的情形,买卖双方应对新买方的身份信息、履行义务的内容、开始履行义务的时间节点等进行明确清晰的约定,并附上所继续履行的二手房买卖合同编号,避免因“ABC”单交易陷入交易风险。

另外,为防止不法分子隐瞒真实身份参与“ABC”单,深房中协建议消费者可通过协会星级评价平台(star.szfzx.org)查核交易方身份。根据《房地产经纪管理办法》规定,房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前,应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容,并书面告知是否与委托房屋有利害关系。同时《深圳市房地产市场监管办法》也规定,房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的,应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。

最后,深房中协在此也提醒房各地产中介机构及从业人员严格遵守国家法律、法规,自觉抵制“ABC”单侵害消费者合法权益的行为,共同促进深圳房地产市场稳定和可持续发展。