深圳市房地产中介协会
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2020年3月《协会说法》:尽职履行居间义务,法院支持全佣
2020-03-30 10:50:32

鹏仔2.png(鹏仔):芥芥,我从前老觉得咱中介是弱势群体,遇到业主和客户违约不给佣金,只能吃哑巴亏,最近在深房中协个人会员维权的过程中,我才知道原来只要咱中介方尽职履责了,法院也是保护咱的呀!

芥芥.jpg(芥芥):那当然。法律面前人人平等,只要中介方在居间服务过程中尽到了居间应尽职责,遵守合约且没有过错,法院和深房中协都支持并保障我们应有的合法权益!

鹏仔2.png(鹏仔):嗯嗯,可不是。我同事小吴撮合卖家陈先生和买家黄女士签订了买卖合同,后黄女士出于个人原因要将买方名字更换为其家人李先生。小吴遵照中介服务的标准流程与专业知识,协助买卖双方签订了《买方主体变更确认书》,约定由李先生继续履行《二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》及相关附件补充协议等原买方黄女士应履行的义务;同时为了履约完整性,小吴给出专业建议,请双方在《买方主体变更确认书》中同时约定了原买方黄女士承担连带保证责任。

芥芥.jpg(芥芥):对的。房地产中介人员在交易过程中作为居间方,既服务于业主方,同时也服务于买方,应当尽自己专业职责,做好相应的服务与提醒。

鹏仔2.png(鹏仔):嗯。买卖合同履行过程很顺畅,但当小吴拿着卖家陈先生签署的《佣金支付承诺书(卖方)》,请陈先生支付佣金时,陈先生却以“按市场惯例卖方实收”、“中途买家换人导致卖家承担的风险变大”等理由,对已签订的协议矢口否认。

芥芥.jpg(芥芥):这位陈先生这样做可就不对啦。如果他对买方变更主体或佣金收取存有异议,当初在签订《佣金支付承诺书》或《买方主体变更确认书》之前就应该明确提出异议,由三方协商。合同都履行完成了,才说有意见,这违反契约精神!

鹏仔2.png(鹏仔):是啊,还好咱协会有为个人会员维权的专业团队和渠道,小吴在协会维权团队的支持下,向人民法院提起诉讼,决心为自己讨个说法。

芥芥.jpg(芥芥):这起维权案件我知道,法院最终支持了小吴的诉求,要求陈先生全额支付佣金!

法院认为:作为中介人员,小吴在服务过程中按照其专业职责对买卖双方提供了服务,并且能够提供诸如《二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》、《买方主体变更确认书》、《佣金支付承诺书(卖方)》、《收款收据》、《不动产权资料电脑查询结果表》等一系列有效书证,证实其提供了完整的居间服务。相反,卖家陈先生仅有个人想法,认为“按市场惯例卖方实收”、“中途买家换人导致卖家承担的风险变大”等,但不能提供任何依据,来主张和证实合同及中介方服务无效。所以,法院最后判决:中介方与卖家陈先生的居间合同关系,未违反自愿原则,合法有效,应受法律保护,要求陈先生支付约定的佣金费用。

鹏仔2.png(鹏仔):芥芥,这个案例让我更加明白了契约精神和职业责任的重要性,如果我们中介人员在过程中没有契约精神,或者虽然有各种书证但却没有严格、专业的履行我们自己的职业义务,那法院的判决很可能就大不一样了!

 芥芥(小图).jpg

【芥芥话你知】

《合同法》第四百二十六条规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”。

在此提醒广大中介机构及从业人员,在提供居间服务的过程中,务应善尽职责,提供规范化、标准化、专业化的服务,将居间服务合同中明确约定的义务完成,并且保存好相关证据材料,可以避免因居间义务履行不全面或者证据不足而引起的佣金损失。