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2019年12月《协会说法》:“房改房”不得过户引发的纠纷
2019-12-27 14:06:14

鹏仔2.png(鹏仔):芥芥,你知道什么是“房改房”吗?

芥芥.jpg(芥芥):“房改房”也称已购公有住房,是原来1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物,中国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策,城镇职工根据国家或县级政府政策规定,按照成本价或者标准价购买的。特别需要注意的是这类房屋进入市场交易时可能会受到限制呢。

鹏仔2.png(鹏仔):哎,就是这“限制”二字导致个人会员小李吃了一场官司呢。

去年,卖家罗先生委托个人会员小李出售他的房产,并提供了产权证、房屋钥匙等资料,很快小李就找到了买家并协助签订合同。但就在办理过户时,得知罗先生的这套“房改房”根据当时的政策,无法办理房屋过户手续,最终买家和卖家罗先生协商解除了合同。

但买家左想右想还是不对,卖家和中介方难道都没问题吗?于是起诉到法院。

芥芥.jpg(芥芥):确实,虽然大部分“房改房”可以通过补差价或者办理相关手续进行上市流转,但也有部分因为某些特定原因或者政策导致无法上市流转。所以为此类特殊房产提供服务时一定要多了解政策,或者到相关部门进行核查。

后来法院如何判呢?

鹏仔2.png(鹏仔):法院认为:鉴于买卖双方已解除合同,卖家也退还了房款,故买家要求卖家双倍返还定金的诉求与事实不符,不予支持。

另外,对佣金这一块的判定,法院认为造成房屋不能办理过户的原因系房屋的过户行为不符合当时相关政策的规定导致。但由于卖家对房产交易相关规定不了解,故与小李所在的中介公司签订委托合同,约定中介方提供与标的房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询,小李所在的中介公司作为专业的房屋中介机构,理应对全面了解罗楠房产信息、确定罗楠所出售房屋是否符合现有国家政策规定及是否可以办理房屋过户手续。所以认定造成房屋不能过户的原因系基于卖家与中介机构双方的过错,故卖家与中介机构均应对买家支付的购房佣金损失承担相应的赔偿责任。

芥芥.jpg(芥芥):确实,房地产市场尤其是二手房市场是极其复杂的,由于政策因素、历史遗留、人为改造等导致每套物业都有其唯一独特性,这就要求中介人员在委托时利用其专业去审查物业的各方面情况,确保交易安全及顺畅,这才是中介人员的价值所在。

 芥芥(小图).jpg

【芥芥话你知】

《合同法》第四百二十五条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

虽然,本案例中介人员小李并非故意隐瞒“房改房”的情况,但其未经审慎调查导致最终交易未果,还是需要承担赔偿责任。

在此提醒广大中介机构:在提供居间服务的过程中,应对出售人的产权文件进行严格审查,并充分掌握房屋所在地的政策,确保房屋符合办理转让手续的要求,避免发生本案中因买卖合同无法履行被法院认定中介机构应承担赔偿责任。