深圳市房地产中介协会
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2019年10月《协会说法》:主次合同约定不一,恐佣金难结算
2019-10-28 13:57:42

鹏仔2.png(鹏仔):芥芥,A中介公司最近帮B开发公司代理出售了一套房,可是佣金却迟迟不给结。

芥芥.jpg(芥芥):怎么回事呢?

鹏仔2.png(鹏仔):A中介公司与B开发公司签订了《联动销售合同》,约定了佣金标准、支付时间及滞纳金标准,并对A中介公司推荐的“成交客户”做了明确约定:A中介公司需代理成交当天填写成交客户信息,并由甲方销售员、现场对接人以及行政人员当天确认方可有效。

除此之外,又在合同的附件4另行约定了B开发公司指定确认人为销售代表宁某、郑某、黄某三人,需其中两人确认生效。

芥芥.jpg(芥芥):这合同的细则可真多。

鹏仔2.png(鹏仔):是呀,就是因为这合同条条款款过于复杂,才导致了后面问题的发生。

A中介公司撮合买方向B开发公司购买一处新房,签订《认购书/补充协议》,当日A中介公司就销售情况填写了《联动客户确认表》,并依据主合同要求交由B开发公司的现场对接人周某、销售代表郑某签字确认。

但A中介公司要求结佣时,B开发公司就以《联动客户确认表》只有一个销售代表签字,不符合附件4要求两个销售代表确认为由,拒绝承认该代理行为。

无奈,A中介公司只能起诉到法院去。

芥芥.jpg(芥芥):主合同和附件约定的条款不一,确实容易导致理解偏差呢。最后法院怎么判?

鹏仔2.png(鹏仔):法院认为,双方签订的《联动销售合同》未违反法律、行政法规的强制性规定,确认有效。另外虽然合同附件四约定需B开发公司指定的两名销售代理确认方可生效,但主合同(《联动销售合同》)约定该确认表亦可由其他指定确认人签字,存在主次合同表述不一,并且涉案房产最终也顺利销售并进行了预告登记,A中介公司的代理销售行为已实际履行,故认定《联动客户确认表》有效。

同时特别指出,合同的履行有主给付义务与从给付义务之分,B开发公司应承担主给付义务,故不能以A中介公司未提供现其认可的《联动客户确认表》及发票为由拒付款项。最终判定A中介公司应得佣金。

芥芥(小图).jpg 

【芥芥话你知】

《合同法》第四百二十六条规定:居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。

A中介公司已经实际履行了居间代理销售义务,促成房产交易,故B开发公司主张代理销售佣金尚未达到支付条件与事实不符。另外,合同的履行有主给付义务与从给付义务之分,无论是同时履行抗辩权还是先履行抗辩权,要求双方互负的债务之间具有对价性,这种“对价性”不要求双方各自承担的债务在价值上完全相等,而只求大致相当。故A中介公司违约部分属于从合同义务,B开发公司不得以此抗辩主合同义务。

同时,也要在此提醒广大中介机构:签订合同前应确认中介机构达成付款条件的条款的设定是否明确、合理、利于实际履行,在提供居间服务的过程中,也要注意行为是否符合合同的约定,以避免纠纷的发生。