深圳市房地产中介协会
微信:SRBA83545354
Q Q:

个人群 131716432

单位群 80851961

2019年6月《协会说法》:中介的价值不只是“传声筒”,应是交易的保驾护航人
2019-06-25 09:57:11

鹏仔2.png(鹏仔):芥芥,请问存在共有产权人情况下,买卖合同是否需要共有产权人都同意才能成立呢?

芥芥.jpg(芥芥):这个无法一概而论,要看签订合同上具体条件是否能达到合同成立的标准。但是如果有部分产权人不同意,那就会使合同履行困难,导致纠纷发生呢。

鹏仔2.png(鹏仔):哎,最近我们地铺的小李就因为签订合同时轻信了业主方的说辞——居间交易的房产存在3人共有产权人,其中2位产权人同意出售房产,并口头告诉小李说第三人同意出售房产。小李就协助买卖双方签订了二手房买卖合同,并约定买方支付佣金的数额。

结果,第三产权人出面表示不同意出售房产,买方买不到房子,只能把两位卖方告了。经法院调解,买卖合同解除并由两位卖方支付违约金给买方。

芥芥.jpg(芥芥):确实,这件事严格来讲主要是卖方的责任,在出售前没有征得所有共有产权人同意。但作为居间方也存在一定的责任,小李应该应该向消费者提供专业的居间服务——核实产权、提示风险、告知交易的一般程序及法规政策规定等,而不是简单地做个买卖双方的“传声筒”就认为完成“撮合”服务了。

鹏仔2.png(鹏仔):是啊,买方房子都没买成,当然也不愿意支付佣金。但小李也觉得冤,他确实协助完成了买卖合同的签订,违约责任也不在自己,故向法院请求买方继续支付佣金。

法院最终判定:买卖合同解除是卖方导致的——产权人不全,而小李提供的居间服务无法让买方达到购房目的,对买方而言具有重大暇疵,所以认为小李的诉求缺少法律依据,不予支持。

芥芥.jpg(芥芥):虽然居间合同中明确了买方支付佣金,但实际上小李是同时为买卖双方提供居间服务的,买卖双方都有给付佣金的责任,所以在这单交易中小李应该追溯的对象是违约方——卖方。

其实,交易各方在居间服务中出现这种责任“拎不清”的情况,说到底还是房地产“居间”性质导致——既要替卖方争取最高的放盘价,另一方面则要替买方争取最低成交价的“中间人”身份,容易使中介方立场尴尬,进而使买卖双方对中介的信任度打折扣。

芥芥认为较为客观的中介服务应是国际上常见的“单边代理”——在受托权限内,以委托人的名义与第三方进行交易,也就是谁委托、谁付费、谁受益,完全代表委托人利益进行。这种“各为其主”的代理模式,避免了中介方在居间撮合中的信息不对称情况,以“专业对专业”双方各自单边委托中介方代表其利益进行洽商或许是个突破口,使中介能更充分地发挥服务的价值。

 芥芥(小图).jpg

【芥芥话你知】

《中华人民共和国合同法》第四十二条规定:当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。

第四百二十四条规定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

在本案中,标的房屋的产权人有三人,而签署房屋买卖合同的出售人仅有两人,虽然中介方促成了合同的签署,但无法办理房屋过户手续,导致买方的合同目的无法实现,因此导致法院不支持中介方要求买方支付佣金的诉讼请求。在此提醒广大中介朋友,在提供居间服务的过程中,应对出售人的产权文件进行严格审查,确保房屋出售为全部共有人均同意的事项,避免发生本案中因买卖合同无法履行造成中介费用的损失。