深圳市房地产中介协会
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2019年3月《协会说法》:“一房二卖”引纠纷,举证不能受损失
2019-03-21 16:52:05


鹏仔2.png(鹏仔):芥芥,咱们的个人会员小陈发现其代理的房子被“一房二卖”了,可是却没能追回佣金。

芥芥.jpg(芥芥):哦?怎么会这样呢?

鹏仔2.png(鹏仔):是这样的,小陈撮合买卖双方签订《房屋买卖(居间)合同》,约定买卖双方签订合同时,须向小陈所在中介公司支付各支付佣金,但同时也规定了违规责任——若非因小陈所在中介公司原因造成买卖双方未能成功交易的,已支付的佣金不予退还,尚未支付的,由违约方或过错方支付。

但签约后买方只支付了定金和部分佣金,后小陈多次联系买方都不配合提供相应资料,也不愿出面办理银行按揭。卖方觉得买方不了了之,过了几个月把房子卖过了第三方。

芥芥.jpg(芥芥):后来呢?

鹏仔2.png(鹏仔):“一房”都“二卖”了,小陈的佣金没着落了,便找买方理论:认为是买方不配合手续导致的。买方辩称:他一直都愿意配合办理按揭手续,但办理按揭需要双方到场,是小陈没能联系到卖方配合导致合同履行不下去。

争议不下,小陈只能把买方告到法院。

芥芥.jpg(芥芥):法院怎么判呢?

鹏仔2.png(鹏仔):法院认为,本案的争议焦点主要是买方是否应向小陈公司支付尚未支付的中介费。本案所涉房屋买卖最终未能成功交易,因此按照合同约定应由违约方或过错方向小陈公司支付尚未支付的佣金。而小陈由于没留存居间服务沟通的书证,不能充分举证买方存在违约或过错行为。最终被法院驳回诉讼请求了。

芥芥.jpg(芥芥):本案虽然因为“一房二卖”引发,但其实法院不支持小陈公司主张佣金的主要原因是:小陈对买家的违约行为举证不能。哎,这确实是很多房地产中介人员最容易疏忽的问题呀!

 芥芥(小图).jpg

【芥芥话你知】

《中华人民共和国合同法》第四百二十六条:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。

在本案中,虽然在居间合同中明确约定了各方支付中介服务费的义务,但由于约定违规责任——若非因小陈所在中介公司原因造成买卖双方未能成功交易的,已支付的佣金不予退还,尚未支付的,由违约方或过错方支付。因此,小陈和他所在的公司是需要对违约方的违约行为承担举证责任。

因此在此提醒广大中介人员,如在合同履行过程中如对方出现了违约行为的,应当注意相关证据的保留、留存,便于日后主张权利。