深圳市房地产中介协会
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2019年2月《协会说法》:A公司“跳单”至B公司,追佣有效!
2019-02-20 11:26:19

鹏仔2.png(鹏仔):芥芥,咱们的个人会员小李在一次客户回访时,发现客户“跳单”了!

芥芥.jpg(芥芥):哦?怎么会这样呢?

鹏仔2.png(鹏仔):小李在2016年3月8日撮合买卖双方签订《二手房买卖合同》及《居间服务及佣金承诺书》,支付了部分定金,并约定佣金数额。而后当小李联系买方肖某支付剩余定金款时,肖某称不愿继续买房,该交易不了了之……

可谁想,一年后小李一次偶然客户电话回访时,发现肖某变成了当初交易房屋的业主。

芥芥.jpg(芥芥):后来呢?

鹏仔2.png(鹏仔):小李只能找肖某理论,肖某称其并非“跳单”,当初签订合同后不久深圳出台3.25限购政策(非本市户籍居民家庭需提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明),其达不到购房资格才导致合同无法履行。解除买卖关系3个月后,肖某妻子达到购房资格,发现此前交易不成的房屋在B中介公司挂牌放售,才委托B中介公司买了同个房屋。

协商不成,小李只能将肖某告上法院。

芥芥.jpg(芥芥):法院怎么判呢?

鹏仔2.png(鹏仔):法院认为,肖某签订合同当时的购房政策为:非本市户籍居民家庭需提供连续缴纳1年社保证明。肖某签订合同当时并非深圳户籍,且未连续缴纳1年社保,但仍与卖方、小李公司签订了《交易风险提示与声明》,其中第三条“信用及资格风险”记载:“签约前,请您向相关机构查询自身的征信状况及社保或纳税记录,如实向我司及交易相对方说明。”肖某按照签约时的限购政策即不具有购房资格,在其作为买受人本应对其是否具有购房资格负有注意义务,且小李公司已告知提示相关事项的情况下,仍然选择以自己名义签约购买涉案房屋,理应自行承担相应法律后果。而签约后出台的3.25政策同样不能作为肖某免责的事实依据。

另外,肖某提供其委托B中介公司居间服务并支付的佣金证明,仅为与小李公司约定佣金数额30%左右,明显低于深圳市房地产居间费用的通常市场价格,难以确信肖某妻子仅利用B中介公司提供的居间信息就买到涉案房屋。最终认定,肖某向小李公司出具的《居间服务及佣金承诺书》是双方当事人的真实意思表示,双方应按照约定履行义务,判定肖某支付全部居间费用及违约金。

芥芥.jpg(芥芥):小李这次胜诉案例值得大家学习,充分体现了其居间服务细节到位:1.对交易中应注意的重要事项(购房政策、税费、学位,户口,装修乃至婚姻关系等多方面信息)进行告知,明确交易各方的义务,并将告知情况落实在书面上;2.对书证及交易痕迹进行妥善保存,时隔一年仍能追溯到底……

 芥芥(小图).jpg

【芥芥话你知】

《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第四百二十六条:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。

再次提醒广大房地产中介机构及中介人员:作为专业居间服务机构及从业人员,在促成交易的过程中,务必严格履行审慎告知义务,对可能影响交易的各种因素(购房政策、税费、学位,户口,装修乃至婚姻关系,家庭成员财产状况等多方面信息)都应当尽职尽责告知,并通过《二手房重要事项告知书》等书面文本明确告知交易各方,尽到审慎告知义务,这样才可以规避服务瑕疵,确保劳动获得合理报酬。