深圳市房地产中介协会
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2018年12月《协会说法》:租售同权,但你可知租售都要查“权”?!
2018-12-18 15:54:44

鹏仔2.png(鹏仔):芥芥,个人会员小陈协助客户租了一套商铺,可谁想客户生意没做成,却打了几场官司。

芥芥.jpg(芥芥):哦?怎么会这样呢?

鹏仔2.png(鹏仔):小陈协助租赁双方签订了《房屋租赁合同》,约定:“业主将标的房屋出租给客户,房屋用途为经营餐饮……合同生效后,客户自行办理营业执照和经营所需相关证件,业主需配合客户提供办理相关证件所需的房屋使用权及租赁相关的资料”。同日,客户向小陈所在的中介公司支付佣金。后由于业主未能提供房屋使用权等相关凭证导致客户无法办理营业执照,经过法院调解,业主向客户返还已支付的租金、租赁保证金并赔偿装修损失。

在该案调解完成后,客户认为小陈在交易中未尽到注意和审慎义务使其无法办理营业执照,导致装修完毕的商铺无法正常经营造成严重损失。故将小陈所在的中介公司告上法院,要求全额退还已缴纳的佣金。

芥芥.jpg(芥芥):那法院怎么判呢?

鹏仔2.png(鹏仔):法院认为:小陈作为居间人已促成《房屋租赁合同》成立,客户理应按约支付相应佣金。客户作为承租人,理应负有向业主核实相关权利凭证的注意义务;但同时小陈未在签约前尽到审慎注意义务,对业主的身份及其房屋权利来源进行审核,对于上述合同最终无法履行也应承担部分责任。故法院根据客户和小陈各自的过错程度酌情确定小陈所在的中介公司返还30%的佣金。

芥芥.jpg(芥芥):虽然《合同法》中并没有明确要求居间方承担相关的审查义务,但芥芥在很多司法判例中发现,司法机关认为居间方作为专业的居间服务提供者,有义务了解交易双方的基本交易需求并对交易标的进行基本的审查,在居间过程中应尽到审慎注意义务。如没能提供审查义务的相关书证,往往都会判定居间方应负部分责任。

 芥芥(小图).jpg

【芥芥话你知】

《合同法》第四百二十六条规定:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。

《深圳市房地产市场监管办法》第三十六条规定:房地产经纪机构接受委托代理或者提供居间服务的,应当对房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验。

在上述案例中,虽然房地产中介机构促成了合同的成立并生效,但由于租赁房屋无法满足承租人经营的需要导致租赁合同的解除,应当认为中介机构在提供居间服务的过程中存在一定的过错,因此需要按照司法机关酌定的比例返还承租人一定的佣金。

在此提醒广大房地产中介机构,在日常的中介服务中,应当注意交易双方进行交易的主要目的,尤其对于租赁商铺、商业用房等用于经营行为的,需要了解承租人是否对于租赁房屋存在特殊需求,并判断租赁房屋是否能够满足承租人的需求,是否能够办理经营所需的相关证照等,不仅仅包括营业执照,还包括食品流通许可证等其他经营所需的相关证照,以避免引起纠纷,造成佣金损失。