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2018年10月《协会说法》:独家委托被认定为格式条款,追究违约责任被驳回
2018-11-26 09:17:58

鹏仔2.png(鹏仔):芥芥,个人会员小杨与卖方签了独家委托协议,但卖方通过其他同行卖了房,法院还认为卖方有理。

芥芥.jpg(芥芥):哦?怎么会这样呢?

鹏仔2.png(鹏仔):是这样的,卖方委托小杨出售其房产并签订了《独家代理委托协议书》,委托销售期间为6个月,其中协议书第五条约定:“在委托期间,甲方保证不会自行出售该房屋;不会与其他中介公司或第三人签订代理协议;甲方或与甲方有关联的人在乙方所介绍的买方看过该房屋后的六个月内,与乙方介绍的买方未通过乙方私自完成买卖交易或者利用乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方完成买卖交易的,均属违约行为,甲方应按照本协议第二条所述委托的出售房屋总价的3%向乙方支付违约金。”但是在委托期间,卖家还是找了其他中介公司卖掉了房子。小杨找卖方进行理论却无果,就只能将卖方告到法院。

芥芥.jpg(芥芥):那法院怎么判呢?

鹏仔2.png(鹏仔):法院认为:小杨提供的《独家代理委托协议书》第五条属于提供格式条款,即小杨及其公司过多地免除自己的责任,排除卖方行使其主要权利之情形,属于无效条款。而且小杨也没有充足的证据能证明提供格式条款时已经尽了合理的提示及说明义务。但由于小杨从事居间活动支出了必要的费用,法院酌定卖方支付小杨和他所在中介公司必要费用5000元。

芥芥.jpg(芥芥):实际二手房交易过程中,由于中介机构多为公司,卖方多为自然人,本来就较易形成双方主体不平等的情况。这个案例中恰恰小杨提供的《独家代理委托协议书》第五条规定就明显过多强调中介方的权利,产生了协议双方权利义务不对等的偏向,存在明显限制卖方主要权利及财产处分权的情况。

 芥芥(小图).jpg

 

【芥芥话你知】

《合同法》第四十条的规定:格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

而实际上,规划国土委二手房交易合同示范文本中的《深圳市二手房委托合同》对独家代理就有进行明确约定,即甲方仅委托乙方为其本次委托销售房屋的唯一受托人,甲方不得将该售房信息委托其他房地产经纪机构代为销售。这证明独家代理是受肯定的,但作为提供独家代理的中介方一定要仔细斟酌意识表达,对双方权责义务的约定做到公平、对等。

另外提醒广大中介公司及中介人员:由于居间服务合同多为由中介公司事先拟定的范本,以便于其在交易中重复使用,基于此,不免发生居间服务合同被认定为格式合同或格式条款的情况。在与业主约定独家代理事宜时应与业主进行充分协商,并在合同中采取标粗等方式进行充分提示,并采取相应的存证措施,以避免在发生争议后被司法机关认定为格式条款/合同而无效。