深圳市房地产中介协会
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2018年9月《协会说法》:代理房产您2次查档了没?
2018-09-20 17:10:26

鹏仔2.png(鹏仔):芥芥,个人会员小刘促成了一单房产买卖,可是签订合同后才发现是查封房。

芥芥.jpg(芥芥):那是怎么回事呢?

鹏仔2.png(鹏仔):是这样的,买方在买房前经小刘实地带看介绍,对卖方的房屋现状非常满意,当天就约了卖方谈定购房价格,签订了《二手房买卖合同》:约定由买方支付佣金,同时约定,卖方须保证该房屋权属无争议,由此造成的经济损失,由卖方负责全额赔偿。

但合同签订后才发现这房产已经被法院查封了!小刘当初撮合签合同时想着双方都那么满意、流程又那么顺畅,不可能有问题,也就疏忽了“查档”(查询产权状况)这一步。

芥芥.jpg(芥芥):这也太疏忽大意了,查档这一步可是签订合同前必不可少的呀。

鹏仔2.png(鹏仔):所以买方就以此为由不愿意支付佣金。但小刘也觉得冤,合同上约定了卖方应该保证房屋权属无争议,而且合同履行不了也是因为房产被查封,认为是卖方违约导致的,就请求法院判定卖方支付佣金费用。

芥芥.jpg(芥芥):那法院怎么判呢?

鹏仔2.png(鹏仔):法院认为:合同虽已订立,但合同所涉交易的房屋在小刘居间介绍时已被法院查封。根据法律规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。虽然小刘认为未能完成居间事项是因卖方的违约所致,但小刘作为专业的房屋买卖居间人,在提供中介服务时,应对委托事项尽到专业、详尽、必要、审慎的审查、核实义务,且小刘所在的中介公司也有能力通过合法途径对交易标的物的现状全面了解,但却未尽到相应义务而导致居间不成。最终不予支持小刘的诉求。

芥芥.jpg(芥芥):其实这个案例再次说明咱们中介人员在居间服务时对重要交易细节往往就只流于口头告知,交易流程更是想起一步做一步,过于随意。

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其实,每间地铺对外展示的《深圳市二手房居间服务标准流程》里都就明确了中介方促成房产交易应完成2次查档工作:一、发布房源广告时核实产权状况的可交易性;二、为防止产权状况中途出现变化,达成交易意向时再次进行查档确权后才促进合同签订。

 

 芥芥(小图).jpg

【芥芥话你知】

《合同法》第四百二十五条规定:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

《房地产管理法》第三十八条规定:下列房地产,不得转让:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产。

另外提醒广大中介公司及中介人员:在日常的居间工作中,充分利用自己的专业技能,核查房源信息的真实性、房屋权属状况、房屋权属限制情况(包括但不限于抵押、查封、出租情形),并在居间交易中向买受人如是披露标的房产的全部信息,以便于交易双方进行合理的判断。