深圳市房地产中介协会
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2018年7月《协会说法》:居间服务不打折,佣金为何要打折?
2018-07-31 09:20:26

鹏仔2.png(鹏仔):芥芥,最近个人会员小陈跟我抱屈“明明居间服务都周到了,可是事先说好的佣金,买方以费用过高不肯支付了。”

芥芥.jpg(芥芥):那是为什么呢?

鹏仔2.png(鹏仔):哎,小陈也是疏忽大意,事先只是口头跟买方说了佣金费用为5万块。在签订的《房屋买卖合同》中,也仅仅明确了买卖双方同意于本合同签订之日向中介方支付佣金,如逾期支付佣金的,则按合同规定支付违约金,但合同并没有明确佣金费用的具体金额以及具体应由哪一方承担。

买方签订合同后态度就转了,说在网上了解过有些中介公司的佣金是房款的百分之零点几,五万元的佣金过高,双方僵持不下,小陈只能将买方告上法院。

芥芥.jpg(芥芥):这……双方都是口头说辞,也没明确在书面上,还真的是公说公有理婆说婆有理,法院最后怎么判呢?

鹏仔2.png(鹏仔):法院判定,小陈为买卖双方提供了媒介服务,并促成签订《房屋买卖合同》,居间关系成立。买方签订含有中介服务费用条款的《房屋买卖合同》前就应与中介方明确收费金额或标准,其对此表示不知悉也提供不了合理的解释,应当承担举证不利的后果。另外,法院认为小陈说的口头约定虽不能证实,但中介方主张的5万元佣金为房屋交易价格的1.3%,符合一般的交易习惯,故予以采纳。但根据《合同法》第四百二十六条的规定:“对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”中介方与买卖双方也未在合同上约定佣金费用承担主体,因此小陈要求由买方单方面承担佣金费用缺乏合同依据,最终支持了买方提出的承担一半佣金费用的请求。

芥芥.jpg(芥芥):虽然是追回了佣金,但着实也重重地打了个对折。其实这个案例说明咱们中介人员在居间服务时对重要交易细节和流程往往就只流于口头告知,无法将买方、卖方、中介方各自的权利与义务落实到纸面,将权责义务明晰到底。

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明了咱们中介人员提供居间服务时流程上存在问题,你看,每间地铺对外展示的《深圳市二手房居间服务标准流程》里都就明确了达成交易意向后,三方应该先签署市规划国土委制定的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》,合同中佣金收费标准及收取对象都进行了约定,后续再签订《深圳市二手房买卖合同》。

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【芥芥话你知】

建议广大中介公司和中介人员在提供居间服务时,应提前与买卖双方就中介费用的具体金额以及支付主体进行明确,并签订书面协议。否则,一旦发生纠纷,在没有明确约定的情况下,中介公司面临着中介费用损失的风险。

另外,在此前深房中协也对房地产中介居间服务佣金分段式收取模式建议提出探讨建议:将现有的交易流程进行系统性的拆分,实现各个交易阶段中更加细化的专业分工,使得经纪人为客户提供的居间服务可以做到阶段化呈现,将现有“打包式”的佣金收取模式改变成“分段式”收取。例如将交易前所涉及到各项专业咨询,信息核查、数据分享等工作分拆细化成各个收费节点,而消费者无论是全流程接受服务还是分阶段接受服务,均可按接受服务的不同阶段实行分段式支付。

借此也可以透明、公开地将现阶段行业内的佣金收取标准向消费者进行详细的分拆展示,让消费者明明白白地了解到佣金的收取标准是如何制定的。

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(注:实线代表中介机构可提供的服务,虚线代表第三方机构可提供的服务)