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2018年6月《协会说法》:儿子的房产是说卖就能卖的吗?
2018-06-26 10:14:54

鹏仔2.png(鹏仔):芥芥,你知道父母出售儿子的房产,也要儿子授权吗?

芥芥.jpg(芥芥):那当然,子女虽然与父母是直系亲属关系,但是也不能因此就断定父母可以任意为子女做决定,尤其是这么大数额的经济行为呢。

鹏仔2.png(鹏仔):哎,我们个人会员小孟在居间服务时,理所当然地认为卖房子就是一家人做的决定,听到这对父母给儿子(也就是不动产所有权人)打了电话说同意卖房就促成这单买卖,让父母代理签了字。后来卖方以儿子不同意卖房子为由,要求解除合同。多番沟通不成,买方只能把卖方告了,最终法院调解合同解除了,并要求卖方退了定金和赔偿买方相关经济损失。

买卖双方的关系是解除了,可是小孟的佣金没着落了——买方说“房子都没买到,佣金是不会付的。”无奈,只能起诉到法院。

芥芥.jpg(芥芥):法院怎么判呢。

鹏仔2.png(鹏仔):法院认为:小孟和他的公司作为长期专业从事居间活动的一方,应当清楚没有代理权属于无权处分的行为,仅凭这对父母给儿子打了一个电话就认定父母具有代理权,促使买卖双方签订《房地产买卖合同》,也未告知这对父母擅自签订合同的风险,显然未能履行作为居间方的如实报告义务。故认为小孟和他的公司存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”的情况,不支持支付居间报酬以及违约金的诉讼请求。

芥芥.jpg(芥芥):买卖房屋是关系到不动产所有权人利益的重大事项,即使是父母,也无权处置子女的不动产,如果父母没有代理权而代为处分的,属于无权处分,最终买卖合同有可能因无法履行而解除,无权处分人还应承担相应违约责任。

这其实反映出部分从业人员对相关法律法规的认识仍不够到位,作为专业的房地产经纪人员,应多多培训学习,及时更新相关政策法规,提高专业方面的知识。

另外,签订合同前小孟如果要求卖方签订《二手房交易卖方重要事项告知书》,而不是听信一通电话就草率让买卖双方签字,也不至于付出的辛苦都白费了。你看,第4条里就要求卖方明确是否是业主、共有产权人或者是获得业主委托的代理人。

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【芥芥话你知】

《中华人民共和国合同法》第四百二十五条:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此,如果中介公司明知处分人系无权处分,或者没有足够的证据证明处分人有代理权仍旧促成交易的,均有可能被司法机关认定为“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”的情况。

建议广大中介公司、从业人员在工作中,如有近亲属代为出售所有人的房产的,即使是父母、子女甚至配偶的,应当由产权人出具相应的授权委托书,确认房产的出售为产权人自身的真实意思表示。以避免因无权处分导致交易无法达成,中介公司无法获得中介费用的情况。