深圳市房地产中介协会
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2017年10月《协会说法》:当事人违约致交易终止,中介机构是否有权主张违约金?
2017-10-31 10:33:07

鹏仔2.png(鹏仔):茉茉,听说有位个人会员已经签了《佣金支付承诺书》,还差点拿不到佣金呢。

茉茉.jpg(茉茉):咦,你说说怎么回事?

鹏仔2.png(鹏仔):咱们这位个人会员啊,促成了买卖双方签订了《二手房买卖合同》,并分别签了《佣金支付承诺书》。卖方签订的《佣金承诺书(卖方)》上写明:“如因卖方过错或违约,导致买卖双方未能签订《二手房买卖合同》,卖方仍需向中介公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金(其中,卖方需向中介公司支付的佣金为30000元,买方需支付的佣金为30600元)”。后来因为房价上涨,卖方不想卖了,就跟买方协商赔了违约金后解除了《二手房买卖合同》。至于佣金,卖方就不愿意付了。

茉茉.jpg(茉茉):哎呦,那后来呢。

鹏仔2.png(鹏仔):后来咱个人会员的公司就把卖方告了。一审法院认为中介公司的《佣金承诺书(卖方)》违反了合同的相对性原则,混淆了买卖合同之约与居间合同之约两个不同的法律关系;而且《佣金承诺书(卖方)》是中介公司提供的格式文本,违反了权利与义务对等的公平原则,加重了居间合同中对方的责任,认定《佣金承诺书(卖方)》内容无效。但因为中介公司在居间服务过程中没有过错,并且付出了一定的人力和物力成本,卖方也同意支付一些必要费用,最终判卖方支付中介公司必要费用12000元。

茉茉.jpg(茉茉):哎,只赔了必要费用呀?

鹏仔2.png(鹏仔):中介公司当然不愿意,就又上诉了。二审法院认为中介公司与卖方之间的居间合同是买卖合同的附属合同,居间合同依附于买卖合同而存在,所以卖方对于买卖合同的违约也会构成对居间合同的违约,《佣金承诺书(卖方)》的约定合法有效。如果卖方在交易过程中不存在违约情形,买卖合同顺利履行完毕,中介公司应获得的报酬就是买卖双方的总佣金,所以《佣金承诺书(卖方)》的违约条款没有违反权利与义务对等的公平原则,也没加重居间合同中卖方的责任,卖方应按约定承担相应违约责任。最终二审支持了中介公司要求卖方赔偿60600元违约金的请求。

茉茉.jpg(茉茉):(欣慰地笑道)这一波三折呢,最后还是拿回佣金了。不过,咱中介自己的《佣金支付承诺书》确实是存在不少问题的。这不,还得打两场官司才拿到本该得到的报酬,浪费多少人力物力呀。

如果咱们是通过市房地产信息系统给客户录入市规土委制定的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》,可能就不用打官司呢。你看,居间合同第二十条【佣金收取】第二款约定:“居间方在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》时,向卖方收取佣金(含前条已收取的款项)人民币:  佰  拾  万  仟  佰  拾  元  角  分(小写:        元)。如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户,则此交易佣金无需退还,因居间方原因导致的除外。”另外,居间合同第二十一条【违约责任】第二款约定:“对因卖方过错或违约,致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》,居间方应将向买方所收取的必要费用返还后,可要求卖方赔偿。”

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《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》是主管部门通过市场实操情况及风险管控分析后制定的,对确立居间人的地位及法律关系,明确各方的权利义务及违约责任起到法律保障。

 

鹏仔2.png(鹏仔):可不是,如果咱们每个会员都用这些规范的合同,就不至于打几场官司才拿到佣金呢。(叹气)

 茉茉说法.png

【茉茉话你知】

根据《深圳市房地产市场监管办法》第三十三条:房地产经纪机构接受委托开展业务,应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本与委托人签订房地产经纪服务合同。

《中华人民共和国合同法》第四百二十五条:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

再次提醒广大房地产中介机构及中介人员,在正式提供居间服务前应与委托人通过房地产信息系统录入主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本并进行签署,确立居间人的地位及法律关系,并在居间服务合同中明确各方的权利义务及违约责任。对违约责任的约定应不得超过预期利益损失或过分高于实际损失,才能避免因合同约定不明或不规范,而无法最大限度的维护自己的合法权益。